Suomen ammattimaisen kiinteistömarkkinan kaupankäyntivolyymi vuodelle 2024 näyttää asettuvan alhaisimmalle tasolle 12 vuoteen. Markkina on tuona aikana nähnyt useita merkittäviä muutoksia, jotka selittävät kiinteistömarkkinoiden ja nyt uutisissa olevien avoimien kiinteistörahastojen ahdinkoa.
Suomi ei ole yksin alhaisen transaktiovolyymin toteuman kanssa. Globaalistikin ennusmerkit viittaavat alhaiseen ammattimaisen kiinteistömarkkinan kaupankäyntivolyymiin vuonna 2024, sillä kansainvälisesti kiinteistömarkkinat ovat alhaisimmilla tasoillaan viimeiseen vuosikymmeneen.
Nollakorkojen maailma, kansainvälisten sijoittajien rantautuminen Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoille, koronapandemian ja Ukrainan sodan seurauksena kohonnut inflaatio ja korkoympäristön täyskäännös ovat omiaan kuvaamaan isoja muutoksia viimeisen vuosikymmenen aikana.
Missä on kaikkien odottama normaali markkina? Suomessa on totuttu perinteisesti tasaiseen markkina-arvojen kehitykseen, jonka myötä kiinteistöjä on pidetty inflaatiosuojan tuovana omaisuuseränä. Tämä on osaltaan luonut kuvaa suhteellisen ennustettavasta markkinasta, ja pitkällä aikavälillä tämä kehitys myös toteutuu. Kiinteistöjen hinnat voivat kuitenkin vaihdella merkittävästikin, jos kiinteistöjen tuottoon liittyvissä keskeisissä tekijöissä, kuten korkotasossa ja rahoituksen saatavuudessa, tapahtuu muutoksia. Osakemarkkinoilla markkinahinta on nähtävissä päivittäin, mutta kiinteistömarkkinat tulevat aina hieman jäljessä, koska markkina odottaa toteutuneita kauppoja ja niiden kautta muodostuvia hintatasoja. Tilanne, jossa kaupankäynti on heikkoa, jättää paljon arvuuttelua kiinteistöjen todellisista markkina-arvoista.
Ammattimaiset kiinteistösijoittajat puuttuvat vielä markkinasta lähes kokonaan, ja erityisesti perinteisemmät pitkän aikavälin institutionaaliset sijoittajat loistavat poissaolollaan. Markkinoilla on toki ostajia kiinteistöille, mutta he koostuvat pääosin opportunistisista ja value add -sijoittajista. Epävarma sijoitusympäristö on myös johtanut siihen, että transaktiot, joita on toteutettu tai joista viime vuonna oltiin core-sijoittajien osalta kiinnostuneita, on tehty kotimarkkinassa, joka tunnetaan ja jonka fundamentit tiedetään paremmin. Tämä on johtanut siihen, että alhaisemman tuottovaateen kiinteistörahastojen kiinteistöomaisuudelle ei tässä markkinassa löydy ostajia hinnalla, joka sopisi potentiaalisille myyjille. Perinteiset pitkän aikavälin ja alhaisemman tuottovaateen sijoittajat ovat odottaneet selkeän käänteen tapahtumista, johon viimeaikaiset korkolaskut ja laskuodotuksetkaan eivät vielä ole riittäneet.
Kiinteistömarkkinat ovat mahdollisesti jälleen yhden käänteen edessä, joka voi osoittautua myös nopeaksi muutokseksi. Ennusmerkit ovat vahvat sille, että markkinoille palaa useita pitkän aikavälin core-sijoittajia jo vuonna 2025. Perinteisesti sijoittajat lähtevät liikkeelle laajemmassa mittakaavassa, kun näkymä tulevaisuudesta on kirkastunut ja myös muut verrokkisijoittajat aktivoituvat samassa markkinassa. Parempi lähteä liikkeelle varmoilla vihreillä kuin vielä hieman riskiä sisältävän keltaisen valon palaessa.
Lähestymme koko ajan sitä hetkeä, kun kiinteistöjen tuottoyhtälö toimii jälleen sijoittajien odottamalla tavalla. Peruselementit kiinteistösijoittamisessa ovat viimeisen puolen vuoden aikana kääntyneet suosiolliseksi, sillä korkotason lasku, käyttöasteiden nousu ja kustannusten nousun tasaantuminen tai jopa laskeminen tukevat pitkän aikavälin tuottotavoitteissa onnistumista.
Myös se tosiasia, että asuntojen rakentamisen ennustetaan olevan selvästi vähemmän tulevina vuosina kuin tarve vaatii, kääntää kysynnän ja tarjonnan yhtälöä tulevaisuudessa tarjoajan suuntaan. Avoimien rahastojen ongelmien jatkuminen ja rahastojen sulkeminen voi entisestään heikentää rakentamisen ennusteita ja vahvistaa markkinanäkymiä sijoittajien näkökulmasta. Edellä mainitut asiat luovat tukea markkina-arvoille, kun core-sijoittajat palaavat ja kauppavolyymit lähtevät nousuun.
Harri Retkin
Partner, Chief Investment & Financial Officer
Mobile: +358 40 704 6014, email: harri.retkin@avara.fi
